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बिल्डर–क्रेता (Builder-Buyer) अनुबंध (Agreement) समीक्षा — RERA प्रश्नोत्तर

यह पृष्ठ RERA के अंतर्गत बिल्डर–क्रेता अनुबंध अर्थात विक्रय अनुबंध (agreement for sale) पर हस्ताक्षर करने या उसके आधार पर कार्य करने से पहले उसकी समीक्षा का तरीका समझाता है। विशेष ध्यान यूनिट की पहचान, मूल्य और भुगतान शर्तों, कब्जा (possession) और विलंब, स्वत्व तथा परियोजना प्रकटीकरण, परिवर्तन, दोष-सुरक्षा, पार्किंग और सामान्य क्षेत्रों (common areas), हस्तांतरण विलेख, हस्तांतरण प्रतिबंधों तथा साक्ष्य (evidence) पर है।

Agreement Framework & Area (6) Price, Payment & Charges (6) Possession, Delay & Exit (8) Project, Title & Defects (6) Common Areas & Conveyance (5) Transfer, Evidence & Review (5)

महत्वपूर्ण। ये प्रश्नोत्तर उत्तर प्रदेश और उत्तराखंड के लिए सामान्य शैक्षिक जानकारी प्रदान करते हैं। किसी विशेष परियोजना पर निष्कर्ष के लिए वर्तमान राज्य नियम या निर्धारित अनुबंध ढांचा, परियोजना प्रकटीकरण, स्वीकृत योजनाएँ, स्वत्व और भार संबंधी सामग्री तथा उस समय लागू कर और स्टाम्प स्थिति की जांच आवश्यक है।

A. अनुबंध ढांचा, परियोजना पहचान और क्षेत्रफल

विक्रय अनुबंध खरीद का कानूनी रूप से महत्वपूर्ण वाणिज्यिक ढांचा तय करता है: चिन्हित यूनिट, मूल्य और भुगतान कार्यक्रम, विनिर्देश, कब्जे की प्रतिबद्धता, चूक के परिणाम, हस्तांतरण अधिकार, सामान्य क्षेत्रों का व्यवहार और उपलब्ध उपचार। उपयोगी समीक्षा में मसौदे और प्रत्येक संलग्नक की तुलना प्रमोटर (promoter) के RERA प्रकटीकरण, स्वीकृत योजनाओं, स्वत्व और भार संबंधी सामग्री, लागू राज्य-स्तरीय विक्रय अनुबंध ढांचे और क्रेता की वास्तविक वाणिज्यिक समझ से की जानी चाहिए, इससे पहले कि अतिरिक्त धन या अधिकार प्रतिबद्ध किए जाएँ।

Section 13(1) प्रमोटर को अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन की लागत के दस प्रतिशत से अधिक को अग्रिम भुगतान या आवेदन शुल्क के रूप में स्वीकार करने से रोकता है, जब तक वह पहले आवंटी (allottee) के साथ लिखित विक्रय अनुबंध न करे और लागू कानून के अनुसार उसका पंजीकरण न कराए। Section 13(2) यह भी अपेक्षा करता है कि अनुबंध निर्धारित प्रपत्र में हो और उसमें निर्धारित विवरण शामिल हों। इसलिए भुगतान इतिहास की तुलना अनुबंध की तारीख और उसके पंजीकरण की स्थिति से की जानी चाहिए।

यह महत्वपूर्ण है क्योंकि Section 13(2) उपयुक्त सरकार द्वारा निर्धारित प्रपत्र में अनुबंध की परिकल्पना करता है। उत्तर प्रदेश ने Uttar Pradesh Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 2018 अधिसूचित किए हैं और UP-RERA अपने आधिकारिक पोर्टल पर यह ढांचा प्रकाशित करता है। उत्तराखंड के लेनदेन में समीक्षा के समय वर्तमान राज्य नियम, संशोधन, प्राधिकरण की सामग्री और परियोजना द्वारा प्रकाशित प्रपत्र की पुष्टि की जानी चाहिए। लागू राज्य ढांचे की जांच किए बिना प्रमोटर के निजी मसौदे को निर्णायक मानक नहीं माना जाना चाहिए।

अनुबंध में प्रमोटर और आवंटी, परियोजना और RERA पंजीकरण संख्या, भूमि और परियोजना का विवरण, सटीक टावर या ब्लॉक, मंजिल और यूनिट, कार्पेट एरिया (carpet area), जहां लागू हो वहां विशिष्ट बालकनी या बरामदा और खुली टैरेस का क्षेत्रफल, गैराज या पार्किंग का स्वरूप, विनिर्देश, कुल मूल्य और उसके घटक, भुगतान चरण, कब्जे की प्रतिबद्धता, प्रासंगिक स्वीकृतियाँ तथा शामिल सभी अनुसूचियाँ, योजनाएँ और संलग्नक स्पष्ट रूप से दर्ज होने चाहिए। अनुबंध परियोजना के RERA प्रकटीकरण और स्वीकृत दस्तावेजों के साथ आंतरिक रूप से संगत होना चाहिए।

Section 2(k) कार्पेट एरिया को अपार्टमेंट के शुद्ध उपयोग योग्य फर्श क्षेत्र के रूप में परिभाषित करता है, जिसमें बाहरी दीवारों से ढका क्षेत्र, सर्विस शाफ्ट के नीचे का क्षेत्र, विशिष्ट बालकनी या बरामदे का क्षेत्र और विशिष्ट खुली टैरेस का क्षेत्र शामिल नहीं होता, लेकिन आंतरिक विभाजन दीवारों से ढका क्षेत्र शामिल होता है। चूंकि RERA कार्पेट एरिया को प्रमुख प्रकटीकरण अवधारणा के रूप में उपयोग करता है, इसलिए अनुबंध में इसे सटीक रूप से दर्ज किया जाना चाहिए और अन्य क्षेत्रों का अलग वर्णन किया जाना चाहिए, न कि किसी अपरिभाषित “सुपर एरिया” या समान अभिव्यक्ति के माध्यम से वाणिज्यिक गणना को अस्पष्ट किया जाए।

हाँ। Section 12 ऐसी स्थिति में वैधानिक परिणाम प्रदान करता है जहां कोई व्यक्ति विज्ञापन, प्रॉस्पेक्टस या मॉडल अपार्टमेंट के आधार पर अग्रिम या जमा राशि देता है और किसी गलत या झूठे कथन के कारण हानि या नुकसान उठाता है। सुविधाओं, विनिर्देशों, स्थान, लेआउट या डिलीवरी संबंधी महत्वपूर्ण प्रस्तुतियों को इसलिए सुरक्षित रखा जाना चाहिए और उनकी तुलना लिखित अनुबंध तथा पंजीकृत परियोजना प्रकटीकरण से की जानी चाहिए। समीक्षा में ऐसी किसी महत्वपूर्ण बिक्री प्रस्तुति की पहचान होनी चाहिए जो अनुबंध में गायब हो जाती है, बदल जाती है या अत्यधिक शर्तबद्ध कर दी जाती है।

B. मूल्य, भुगतान, ब्याज और प्रभार

समीक्षा में मूल प्रतिफल को करों, वैधानिक उपकरों, रखरखाव-संबंधी राशियों, उपयोगिता या अवसंरचना प्रभारों, जहां कानूनी रूप से अनुमत हों वहां गैराज या कवर पार्किंग प्रभारों, क्लब या सुविधा प्रभारों और अलग से मांगे गए अन्य घटकों से पृथक करना चाहिए। भुगतान चरण वस्तुनिष्ठ रूप से पहचाने जा सकें और जहां लागू हो वहां सहमत निर्माण या संविदात्मक चरण से जुड़े हों। अपरिभाषित अतिरिक्त राशियों की अनुमति देने वाले खुली अवधि के प्रावधानों को उनके कानूनी आधार, पारदर्शिता, दस्तावेजी समर्थन और निर्धारित अनुबंध तथा परियोजना प्रकटीकरण से संगति के आधार पर जांचना चाहिए।

व्यापक प्रावधान को भविष्य की किसी भी परियोजना लागत को आवंटी पर डालने के असीमित अधिकार के रूप में नहीं पढ़ा जाना चाहिए। अनुबंध में प्रभार की श्रेणी, कानूनी या संविदात्मक कारण, गणना की विधि, समर्थन दस्तावेज और वह समय स्पष्ट होना चाहिए जब राशि देय होती है। वैधानिक उपकर, सक्षम प्राधिकरण की मांग या कानून में परिवर्तन पर आधारित किसी प्रावधान की जांच वास्तविक घटना और लागू राज्य अनुबंध ढांचे के संदर्भ में की जानी चाहिए, न कि उसे खुली अनुमति माना जाए।

अनुबंध में प्रतिफल तथा लागू GST, स्टाम्प शुल्क, पंजीकरण शुल्क और अन्य वैधानिक प्रभारों के लिए जिम्मेदार पक्ष को अलग-अलग स्पष्ट किया जाना चाहिए। कर दरें, छूट और स्टाम्प संबंधी व्यवहार बदल सकते हैं और लेनदेन की प्रकृति तथा समय पर निर्भर हो सकते हैं। इसलिए किसी ऐतिहासिक दर को स्थायी रूप से कानूनी समीक्षा में शामिल करने के बजाय संबंधित तारीख पर लागू कर और राज्य स्टाम्प स्थिति की पुष्टि की जानी चाहिए।

RERA ब्याज की समानता के सिद्धांत पर आधारित है। Section 2(za) के अनुसार आवंटी की चूक की स्थिति में उससे वसूली जाने वाली ब्याज दर वही होगी जो प्रमोटर की चूक की स्थिति में प्रमोटर आवंटी को देने के लिए उत्तरदायी है, जबकि Section 19(7) विलंबित भुगतान पर आवंटी को निर्धारित ब्याज देने के लिए उत्तरदायी बनाता है। इसलिए एकतरफा रूप से असमान ब्याज प्रावधान की जांच Act, लागू राज्य नियमों और निर्धारित अनुबंध के विरुद्ध की जानी चाहिए।

अनुबंध में राशि, प्राप्तकर्ता, उद्देश्य, देय तारीख, लेखांकन व्यवहार, हस्तांतरण या रिफंड (refund) तंत्र तथा प्रभार का वैध कब्जे और रखरखाव हस्तांतरण से संबंध स्पष्ट होना चाहिए। किसी राशि को केवल इसलिए स्वीकार नहीं किया जाना चाहिए कि उसे “मेंटेनेंस”, “कॉर्पस”, “फैसिलिटी” या “होल्डिंग” कहा गया है। मांग संविदात्मक और कानूनी रूप से समर्थनीय है या नहीं, यह तय करने के लिए परियोजना दस्तावेज, राज्य अनुबंध ढांचा और वास्तविक कब्जा स्थिति जांची जानी चाहिए।

होल्डिंग चार्ज की जांच यूनिट की वास्तविक तैयारी, आवश्यक अधिभोग या पूर्णता संबंधी दस्तावेज, अनुबंध की शर्तें, किसी अनसुलझे महत्वपूर्ण दोष और कब्जे की पेशकश की वैधता के संदर्भ में की जानी चाहिए। कानूनी रूप से टिकाऊ पेशकश के बाद आवंटी के अपने विलंब के परिणाम हो सकते हैं, लेकिन केवल मांग-पत्र जारी करके प्रमोटर अपने अधूरे प्रदर्शन को स्वतः आवंटी की चूक में नहीं बदल सकता।

C. कब्जा, विलंब, चूक और निकास

संविदात्मक कब्जा प्रतिबद्धता निश्चित कैलेंडर तारीख वाली या वस्तुनिष्ठ रूप से निर्धारित की जा सकने वाली होनी चाहिए और उसकी तुलना RERA प्राधिकरण को घोषित परियोजना पूर्णता तारीख तथा किसी वैध विस्तार से की जानी चाहिए। ग्रेस पीरियड में उसका कारण और दायरा स्पष्ट होना चाहिए, न कि हर प्रकार के विलंब के लिए प्रमोटर को अपरिभाषित अतिरिक्त समय मिल जाए। समीक्षा में सहमत सीमित विस्तार को वैधानिक फोर्स मेज्योर (force majeure) या प्राधिकरण द्वारा स्वीकृत परियोजना विस्तार से अलग पहचाना जाना चाहिए।

Section 6 के लिए फोर्स मेज्योर का अर्थ युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, चक्रवात, भूकंप या प्रकृति के कारण हुई अन्य ऐसी आपदा है जो परियोजना के नियमित विकास को प्रभावित करे। Section 6 यह भी अनुमति देता है कि प्रमोटर की चूक के बिना निर्दिष्ट उचित परिस्थितियों में प्राधिकरण लिखित कारण दर्ज करके परियोजना पंजीकरण की अवधि बढ़ा सकता है। संविदात्मक फोर्स मेज्योर प्रावधान का अलग विश्लेषण आवश्यक हो सकता है, लेकिन यह नहीं माना जाना चाहिए कि हर श्रम समस्या, वित्तीय कठिनाई, स्वीकृति में विलंब या बाजार की घटना स्वतः वैधानिक परिभाषा में आती है।

नहीं। पेशकश का कानूनी प्रभाव लागू अधिभोग या पूर्णता दस्तावेज, यूनिट और आवश्यक सुविधाओं की तैयारी, अनुबंध की शर्तों, वैधानिक आवश्यकताओं और परियोजना के तथ्यों पर निर्भर करता है। पेशकश-पत्र, जिस प्रमाणपत्र पर भरोसा किया गया है, स्वीकृत योजना, बकाया विवरण और यूनिट की स्थिति को एक साथ जांचना चाहिए। Section 19(10) के अंतर्गत अधिभोग प्रमाणपत्र (occupancy certificate) के दो महीने के भीतर भौतिक कब्जा लेने का आवंटी का दायित्व भी प्रमाणपत्र और समय को महत्वपूर्ण बनाता है।

Section 18 उस आवंटी के बीच अंतर करता है जो परियोजना से हटना चाहता है और उस आवंटी के बीच जो परियोजना में बना रहता है। वैधानिक परिस्थितियों में हटने वाला आवंटी प्रमोटर द्वारा प्राप्त राशि की वापसी निर्धारित ब्याज और Act में दिए तरीके के अनुसार प्रतिकर (compensation) के साथ मांग सकता है। जो आवंटी नहीं हटता, वह कब्जा सौंपे जाने तक हर महीने के विलंब के लिए निर्धारित ब्याज का अधिकारी है। इसलिए संविदात्मक कब्जा तारीख, कोई वैध विस्तार और विलंब के कारण बने तथ्य सटीक रूप से पहचाने जाने चाहिए।

नहीं। जो आवंटी व्यक्तिगत, वित्तीय या वाणिज्यिक कारणों से स्वयं बाहर निकलना चुनता है, उसका मामला लागू कानून के अधीन अनुबंध के रद्दीकरण प्रावधानों से नियंत्रित हो सकता है। Section 18 उन वैधानिक परिस्थितियों में प्रमोटर की विफलता या परियोजना पूरी करने अथवा कब्जा देने में असमर्थता को संबोधित करता है। इसलिए रद्दीकरण या रिफंड की मांग तैयार करने से पहले निकास का तथ्यात्मक और कानूनी आधार दर्ज किया जाना चाहिए।

Section 11(5) प्रमोटर को केवल विक्रय अनुबंध की शर्तों के अनुसार आवंटन रद्द करने की अनुमति देता है और आवंटी को प्राधिकरण के समक्ष जाने का स्पष्ट अधिकार देता है जहां रद्दीकरण अनुबंध के अनुरूप न हो, एकतरफा हो और पर्याप्त कारण के बिना किया गया हो। चेतावनी संकेतों में मामूली उल्लंघनों पर उचित सुधार अवसर के बिना रद्दीकरण, लागू कानूनी ढांचे से असंबद्ध जब्ती और ऐसे प्रावधान शामिल हैं जो प्रमोटर को निर्धारित अनुबंध की अनुमति से कहीं अधिक व्यापक समाप्ति अधिकार देते हैं।

हस्ताक्षर कर देने से हर एकतरफा शर्त आवश्यक रूप से जांच से परे नहीं हो जाती। Supreme Court ने Pioneer Urban Land and Infrastructure Ltd. v. Govindan Raghavan सहित उपभोक्ता मामलों में माना है कि प्रथमदृष्टया एकतरफा, अनुचित और अविवेकपूर्ण बिल्डर-प्रारूपित शर्तें अनुचित व्यापार व्यवहार बन सकती हैं और उपभोक्ता पर ऐसे बाध्यकारी नहीं मानी जानी चाहिए जैसे वे बराबर सौदेबाजी स्थिति में स्वतंत्र रूप से तय हुई हों। परिणाम तथ्यों पर निर्भर रहता है, इसलिए संबंधित प्रावधान, वैधानिक ढांचा, सौदेबाजी संदर्भ और मांगा गया उपचार विश्लेषित किया जाना चाहिए।

कोई निजी अनुबंध अपने आप वैधानिक उपचार समाप्त नहीं कर सकता। Supreme Court ने Imperia Structures Ltd. v. Anil Patni में पुष्टि की कि RERA के बावजूद उपभोक्ता उपचार एक अतिरिक्त उपचार बना रहता है। मध्यस्थता प्रावधानों और संविदात्मक फोरम प्रावधानों का भी लागू मध्यस्थता, उपभोक्ता और RERA ढांचे के अंतर्गत विश्लेषण आवश्यक है; उन्हें हर वैधानिक फोरम के विरुद्ध स्वतः लागू नहीं माना जा सकता। फोरम रणनीति मांगे गए विशिष्ट उपचार के अनुसार चुनी जानी चाहिए और दोहरी वसूली से बचना चाहिए।

D. परियोजना, स्वत्व, परिवर्तन और दोष-सुरक्षा

समीक्षा में परियोजना पंजीकरण की स्थिति, प्रमोटर की पहचान, घोषित पूर्णता तारीख और विस्तार, पोर्टल पर उपलब्ध स्वीकृत योजनाएँ और लेआउट सामग्री, परियोजना प्रकटीकरण और अपडेट, अपलोड की गई स्वीकृतियाँ और प्रमाणपत्र, जहां प्रकाशित हों वहां विधिक विवाद या आदेश, भार और स्वत्व संबंधी जानकारी तथा जहां उपलब्ध हों वहां प्रपत्र आवंटन-पत्र, विक्रय अनुबंध और हस्तांतरण विलेख की पुष्टि की जानी चाहिए। महत्वपूर्ण पृष्ठों को समीक्षा तारीख के साथ सुरक्षित रखना चाहिए क्योंकि परियोजना प्रकटीकरण बाद में बदल सकते हैं।

विक्रय अनुबंध दोषपूर्ण स्वत्व को ठीक नहीं करता और किसी मौजूदा बंधक या भार को समाप्त नहीं करता। इसलिए स्वत्व-श्रृंखला सामग्री, विकास अधिकार, भार प्रकटीकरण, ऋणदाता व्यवस्थाएँ और आवश्यक रिलीज या अनापत्ति तंत्र की अलग से जांच की जानी चाहिए। Section 11(4)(h) विक्रय अनुबंध निष्पादित होने के बाद प्रमोटर द्वारा सहमत अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन को प्रभावित करने वाले तरीके से बनाए गए बंधक या भार के विरुद्ध आवंटी की रक्षा करता है, लेकिन यह सुरक्षा पहले से मौजूद परियोजना वित्त और स्वत्व जोखिम को समझने की आवश्यकता समाप्त नहीं करती।

Section 14(2)(i) आवंटी की पूर्व सहमति के बिना उस अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन से संबंधित स्वीकृत योजनाओं, लेआउट योजनाओं, विनिर्देशों, फिक्स्चर, फिटिंग्स और सुविधाओं में जोड़ या परिवर्तन को सीमित करता है जिसे लेने पर सहमति हुई है। Act निर्दिष्ट परिस्थितियों में सीमित छोटे जोड़ या परिवर्तन की अनुमति देता है, जिनमें आवंटी द्वारा मांगे गए या वास्तुशिल्प अथवा संरचनात्मक कारणों से आवश्यक परिवर्तन, निर्धारित पेशेवर सिफारिश, घोषणा और सूचना के साथ शामिल हैं। इसलिए क्षेत्रफल, लेआउट या विनिर्देश बदलने की व्यापक संविदात्मक शक्ति को सीधे स्वीकार करने के बजाय Section 14 के विरुद्ध जांचना चाहिए।

Section 14(2)(ii) के अंतर्गत परियोजना के भवनों या सामान्य क्षेत्रों की स्वीकृत योजनाओं, लेआउट योजनाओं और विनिर्देशों में अन्य परिवर्तन या जोड़ के लिए प्रमोटर को छोड़कर कम-से-कम दो-तिहाई आवंटियों की पूर्व लिखित सहमति आवश्यक है, जो वैधानिक गणना नियम के अधीन है। अनुबंध इस वैधानिक सहमति आवश्यकता का असीमित अग्रिम त्याग प्राप्त करने का दावा नहीं करना चाहिए।

Section 14(3) के अनुसार यदि संरचनात्मक दोष, कारीगरी, गुणवत्ता या सेवाओं की आपूर्ति में कोई अन्य दोष, अथवा विकास से संबंधित अनुबंध के अंतर्गत प्रमोटर का कोई अन्य दायित्व, कब्जा सौंपे जाने से पांच वर्ष के भीतर प्रमोटर के ध्यान में लाया जाता है, तो प्रमोटर को उसे तीस दिनों के भीतर बिना अतिरिक्त प्रभार के सुधारना होगा। ऐसा न करने पर पीड़ित आवंटी Act के अंतर्गत उपयुक्त प्रतिकर का अधिकारी है। अनुबंध को इस वैधानिक सुरक्षा को कम नहीं करना चाहिए।

Section 15 सामान्यतः प्रमोटर के परियोजना में बहुमत अधिकारों और दायित्वों के किसी तीसरे पक्ष को हस्तांतरण या समनुदेशन (assignment) को प्रतिबंधित करता है, जब तक प्रमोटर को छोड़कर दो-तिहाई आवंटियों की पूर्व लिखित सहमति और प्राधिकरण की पूर्व लिखित स्वीकृति न हो। अनुमत हस्तांतरण से परियोजना-पूर्णता अवधि स्वतः नहीं बढ़ती और नया प्रमोटर लंबित वैधानिक तथा अनुबंधीय दायित्वों का पालन करेगा। इसलिए अनुबंध प्रमोटर के प्रतिस्थापन को असीमित और आवंटी पर स्वतः बाध्यकारी न माने।

E. सामान्य क्षेत्र, पार्किंग, आवंटी संघ और हस्तांतरण विलेख

RERA “गैराज” और खुली पार्किंग के बीच अंतर करता है। Section 2(y) गैराज को परियोजना के भीतर ऐसा स्थान परिभाषित करता है जिसकी छत हो और वाहन पार्किंग के लिए तीन ओर दीवारें हों, और वह बिना घेराव या बिना छत वाली खुली पार्किंग को स्पष्ट रूप से बाहर रखता है। Section 2(n) खुली पार्किंग क्षेत्रों को सामान्य क्षेत्र (common areas) में शामिल करता है। इसलिए अनुबंध और मूल्य-पत्र में यह सटीक रूप से पहचाना जाना चाहिए कि कौन-सा पार्किंग अधिकार दिया जा रहा है और खुले सामान्य-क्षेत्र पार्किंग स्थान को ऐसा नहीं बताया जाना चाहिए मानो वह स्वतः अलग से बेचने योग्य गैराज हो।

Section 2(n) “सामान्य क्षेत्रों” की व्यापक वैधानिक परिभाषा देता है, जिसमें पंजीकृत परियोजना या चरण की परियोजना भूमि, निर्दिष्ट आवागमन क्षेत्र, सामान्य बेसमेंट, टैरेस, पार्क, खेल क्षेत्र, खुली पार्किंग, सामान्य भंडारण और विभिन्न साझा प्रतिष्ठापन तथा सुविधाएँ शामिल हैं। अनुबंध की तुलना स्वीकृत योजनाओं और RERA प्रकटीकरण से करके यह पहचानना चाहिए कि क्या सामान्य है, क्या वास्तविक विशिष्ट या बेचने योग्य अधिकार है और प्रमोटर क्या अपने पास रखने या वाणिज्यिक रूप से उपयोग करने का प्रस्ताव करता है।

Section 11(4)(e) प्रमोटर से अपेक्षा करता है कि वह लागू स्थानीय कानून के अंतर्गत आवंटियों के संघ, सोसायटी, सहकारी सोसायटी या महासंघ के गठन को सक्षम करे। स्थानीय कानून न होने पर Act एक डिफॉल्ट ढांचा देता है, जिसके अंतर्गत परियोजना में अधिकांश आवंटियों द्वारा बुकिंग किए जाने के तीन महीने के भीतर संघ का गठन किया जाना है। अनुबंध संघ गठन को अनिश्चितकाल तक टालने या लागू स्थानीय तथा RERA ढांचे से असंगत शक्तियाँ सुरक्षित रखने की व्यवस्था नहीं करना चाहिए।

Section 17 लागू स्थानीय कानून द्वारा निर्धारित अवधि को प्राथमिकता देता है। ऐसा स्थानीय कानून न होने पर प्रमोटर को अधिभोग प्रमाणपत्र जारी होने की तारीख से तीन महीने के भीतर हस्तांतरण विलेख निष्पादित करना होगा। सामान्य क्षेत्रों सहित आवश्यक दस्तावेजों और योजनाओं के लिए Section 17(2) फिर स्थानीय कानून को प्राथमिकता देता है और उसके अभाव में पूर्णता प्रमाणपत्र (completion certificate) प्राप्त होने के बाद तीस दिनों की डिफॉल्ट अवधि देता है। इसलिए उत्तर प्रदेश या उत्तराखंड की समीक्षा में हर परियोजना पर एक राष्ट्रीय समयसीमा यांत्रिक रूप से लागू करने के बजाय लागू स्थानीय हस्तांतरण व्यवस्था की पुष्टि की जानी चाहिए।

Section 19 अधिकारों के साथ वास्तविक दायित्व भी लगाता है। आवंटी को अनुबंध में निर्दिष्ट तरीके और समय के भीतर भुगतान करना, पंजीकरण, नगरपालिका, उपयोगिता, रखरखाव, ग्राउंड रेंट और अन्य वैध प्रभारों का लागू हिस्सा देना, विलंबित भुगतान पर निर्धारित ब्याज देना, संघ के गठन में भाग लेना, अधिभोग प्रमाणपत्र के बाद वैधानिक अवधि में भौतिक कब्जा लेना और हस्तांतरण विलेख के पंजीकरण में भाग लेना होता है। इसलिए संतुलित समीक्षा में वास्तविक आवंटी दायित्वों की पहचान होनी चाहिए, न कि हर भुगतान या कब्जा प्रावधान को अपने आप आपत्तिजनक माना जाए।

F. हस्तांतरण, साक्ष्य और समीक्षा रिपोर्ट

समीक्षा में यह पहचानना चाहिए कि प्रमोटर की सहमति वास्तव में कब आवश्यक है, कौन-से दस्तावेज और बकाया राशि चुकानी होगी, किसी हस्तांतरण शुल्क का कानूनी या संविदात्मक आधार है या नहीं, क्या प्रमोटर के पास असीमित वीटो है, और ऋणदाता, KYC, स्टाम्प तथा पंजीकरण आवश्यकताएँ हस्तांतरण के साथ कैसे जुड़ती हैं। किसी विशेष हस्तांतरण प्रभार या प्रतिबंध को वैध बताने से पहले राज्य-विशिष्ट RERA निर्देश या परियोजना नियम की पुष्टि की जानी चाहिए।

समीक्षा फाइल में सामान्यतः पूरा मसौदा अनुबंध और प्रत्येक संलग्नक, आवेदन और आवंटन दस्तावेज, मूल्य-पत्र और भुगतान योजना, RERA पंजीकरण और परियोजना प्रकटीकरण, स्वीकृत योजनाएँ और विनिर्देश, परियोजना स्वीकृतियाँ और जहां प्रासंगिक हो उपलब्ध पूर्णता या अधिभोग सामग्री, स्वत्व-श्रृंखला और भार दस्तावेज, ऋणदाता या बंधक दस्तावेज, प्रासंगिक विज्ञापन और बिक्री प्रस्तुतियाँ, पत्राचार, कर और स्टाम्प संबंधी मान्यताएँ तथा वर्तमान राज्य-निर्धारित अनुबंध ढांचा शामिल होना चाहिए।

प्रासंगिक RERA पोर्टल पृष्ठ, डाउनलोड किए जा सकने वाले प्रकटीकरण, परियोजना स्थिति, योजनाएँ, नोटिस, ईमेल, भुगतान मांगें और प्रस्तुतियाँ पहचान योग्य तारीख तथा स्रोत जानकारी सहित सुरक्षित रखें। जहां विवाद की संभावना हो, केवल काटे गए स्क्रीनशॉट पर निर्भर रहने के बजाय मूल इलेक्ट्रॉनिक फाइलें और लेनदेन रिकॉर्ड सुरक्षित रखें। प्रत्येक रिकॉर्ड का साक्ष्य-मूल्य उसकी प्रामाणिकता, पूर्णता और बाद में जिस उद्देश्य के लिए उस पर भरोसा किया जाए, उस पर निर्भर करता है।

व्यावहारिक रिपोर्ट महत्वपूर्ण हस्ताक्षर-पूर्व अवरोधों, प्रमुख बातचीत बिंदुओं, दस्तावेजी या सत्यापन संबंधी कमियों और सामान्य वाणिज्यिक शर्तों के बीच अंतर कर सकती है। प्रत्येक निष्कर्ष में संबंधित प्रावधान या अनुपलब्ध दस्तावेज की पहचान, कानूनी या तथ्यात्मक चिंता की व्याख्या, आवश्यक स्पष्टीकरण, संशोधन या साक्ष्य का उल्लेख और समस्या अनसुलझी रहने की व्यावहारिक परिणति बताई जानी चाहिए। उद्देश्य प्राथमिकता तय करना है, केवल हर प्रतिकूल वाक्य पर लाल-रेखा लगाना नहीं।

सामान्य गलतियों में अधूरी अनुसूचियों या योजनाओं के साथ हस्ताक्षर करना; स्वीकृत और RERA-प्रकाशित सामग्री के बजाय ब्रोशर पर भरोसा करना; आवश्यक पंजीकृत अनुबंध के बिना Section 13 की सीमा से अधिक भुगतान करना; अस्पष्ट कब्जा या फोर्स मेज्योर प्रावधान स्वीकार करना; स्वत्व या ऋणदाता के भार को नजरअंदाज करना; वैधानिक दोष और परिवर्तन सुरक्षा की अनदेखी करना; खुली पार्किंग को स्वतः बेचने योग्य मानना; महत्वपूर्ण बिक्री प्रस्तुतियों को सुरक्षित न रखना; और यह मान लेना शामिल है कि मौखिक आश्वासन निष्पादित लिखित अनुबंध पर हावी हो जाएगा।