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RERA शिकायत (Complaint), जवाब (Reply) और निष्पादन (Execution) सहायता प्रश्नोत्तर

यह पृष्ठ RERA शिकायतों की तैयारी और उनके जवाब, अभिवचन तथा साक्ष्य (evidence) के प्रबंधन, आदेशों की समीक्षा, सुधार (rectification) या अपील का मार्ग चुनने, तथा उत्तर प्रदेश और उत्तराखंड में निष्पादन (execution) और वसूली प्रमाणपत्र (Recovery Certificate) प्रक्रियाओं को आगे बढ़ाने या उनका जवाब देने के व्यावहारिक कानूनी ढांचे को समझाता है।

RERA प्रक्रिया का चयन (7) अभिवचन, साक्ष्य और सुनवाई (8) आदेश, सुधार और अपील (7) निष्पादन और वसूली (7) प्रतिकर और समानांतर कार्यवाही (4) मामला प्रबंधन और अनुशासन (3)

महत्वपूर्ण। ये प्रश्नोत्तर सामान्य शैक्षिक जानकारी प्रदान करते हैं। शिकायत के प्रपत्र, फीस, पोर्टल कार्यप्रवाह, पीठ की प्रथा, निष्पादन के चरण, वसूली प्रमाणपत्र प्रक्रिया और अपील दाखिल करने की आवश्यकताएं राज्य तथा पोर्टल पर निर्भर हैं और दाखिल करने या जवाब देने से पहले वर्तमान UP-RERA या Uttarakhand RERA के वर्तमान नियमों, विनियमों, निर्देशों तथा पोर्टल से सत्यापित की जानी चाहिए।

A. सही RERA प्रक्रिया का चयन और शिकायत की तैयारी

Section 31 किसी भी पीड़ित व्यक्ति को, जैसा मामला हो, नियामक प्राधिकरण (Regulatory Authority) या न्यायनिर्णयन अधिकारी (Adjudicating Officer) के समक्ष अधिनियम, नियम या विनियम के किसी उल्लंघन के लिए प्रमोटर (promoter), आवंटी (allottee) या रियल एस्टेट एजेंट के विरुद्ध शिकायत दाखिल करने की अनुमति देती है। वैधानिक Explanation “व्यक्ति” (person) के अर्थ में आवंटियों के संघ और विधि के तहत पंजीकृत स्वैच्छिक उपभोक्ता संघ को भी स्पष्ट रूप से शामिल करती है। फिर भी शिकायतकर्ता की स्थिति उस आवंटन, अनुबंध, उत्तराधिकार, समनुदेशन (assignment), संघ-संबंधी या अन्य दस्तावेजों से समर्थित होनी चाहिए जिन पर शिकायत आधारित है।

Section 31 के अंतर्गत शिकायत कथित उल्लंघन के अनुसार प्रमोटर, आवंटी या रियल एस्टेट एजेंट के विरुद्ध की जा सकती है। सही प्रतिवादी की पहचान वास्तव में निभाई गई वैधानिक भूमिका, परियोजना पंजीकरण, अनुबंधों, भुगतान रिकॉर्ड और शिकायत किए गए आचरण से की जानी चाहिए। संयुक्त-विकास संरचनाओं में केवल आवंटन-पत्र पर नामित इकाई को जिम्मेदार मान लेने से पहले प्रमोटर की परिभाषा और परियोजना प्रकटीकरण की जांच की जानी चाहिए।

मंच चुनने से पहले मांगी गई राहत को वर्गीकृत किया जाना चाहिए। M/s Newtech Promoters and Developers Pvt. Ltd. v. State of Uttar Pradesh में Supreme Court ने माना कि राशि का रिफंड (refund), रिफंड पर ब्याज, विलंबित कब्जा (possession) पर ब्याज, और नियामक प्राधिकरण के न्यायनिर्णय क्षेत्र में आने वाला दंड या ब्याज प्राधिकरण द्वारा निर्धारित किया जाता है। Sections 12, 14, 18 और 19 के अंतर्गत प्रतिकर (compensation) का न्यायनिर्णयन Sections 71 और 72 के तहत न्यायनिर्णयन अधिकारी करता है। इसलिए दोनों श्रेणियों की राहत मांगने वाले मामले में यह मानने के बजाय कि एक ही मंच हर राहत-शीर्ष तय करेगा, प्रतिकर घटक से निपटने की वर्तमान राज्य-प्राधिकरण प्रक्रिया अपनाई जानी चाहिए।

वर्तमान शिकायत श्रेणी, पोर्टल प्रपत्र, फीस, प्रमाणीकरण विधि, दस्तावेज-आकार और अपलोड आवश्यकताएं, पीठ या क्षेत्रीय आवंटन, सेवा की व्यवस्था, प्रतिकर का मार्ग, जहां प्रासंगिक हो सुलह सुविधा, तथा भौतिक प्रतियों या बाद के दाखिले की किसी आवश्यकता की पुष्टि करें। ये Section 31 अकेले से निर्धारित विषय नहीं हैं, बल्कि वर्तमान राज्य नियमों, विनियमों, निर्देशों और पोर्टल प्रथा से संचालित प्रक्रियात्मक विषय हैं। वर्तमान पोर्टल को दोबारा जांचे बिना किसी पुरानी दाखिला मार्गदर्शिका को वर्तमान प्राधिकार नहीं माना जाना चाहिए।

हाँ। Section 31 की Explanation शिकायत दाखिल करने के लिए “व्यक्ति” (person) के अर्थ में आवंटियों के संघ और विधि के तहत पंजीकृत स्वैच्छिक उपभोक्ता संघ को स्पष्ट रूप से शामिल करती है। एक समान शिकायत, प्रतिनिधिक दाखिला या समन्वित व्यक्तिगत शिकायतें प्रक्रियात्मक रूप से उपयुक्त हैं या नहीं, यह तथ्यों और राहत की समानता तथा राज्य प्राधिकरण की वर्तमान प्रथा पर निर्भर करता है। दायित्व के मुद्दे समान होने पर भी यूनिट-विशिष्ट भुगतान, कब्जे की तारीखें, रिफंड, ब्याज और प्रतिकर के लिए अलग गणना आवश्यक हो सकती है।

RERA का अस्तित्व अपने-आप उपभोक्ता उपायों को बाहर नहीं करता। Supreme Court ने Imperia Structures Ltd. v. Anil Patni में माना कि उपभोक्ता कानून के उपाय RERA उपायों के अतिरिक्त बने रहते हैं। फिर भी मंच-रणनीति में उसी हानि के लिए परस्पर-विरोधी रुख या दोहरी वसूली से बचना चाहिए और जहां प्रासंगिक हो सभी लंबित या निर्णीत समानांतर कार्यवाहियों का प्रकटीकरण किया जाना चाहिए।

एक कालक्रम तैयार करें, प्रत्येक कथित वैधानिक या संविदात्मक उल्लंघन की पहचान करें, प्रत्येक महत्वपूर्ण तथ्य को सहायक साक्ष्य से जोड़ें, प्रत्येक राहत को सही मंच के अनुसार वर्गीकृत करें और भुगतान व ब्याज की लेखा-सारणी बनाएं। मूल फाइल में सामान्यतः बुकिंग या आवेदन रिकॉर्ड, आवंटन-पत्र, विक्रय अनुबंध (agreement for sale) और उसके संशोधन, भुगतान रसीदें, मांग-पत्र, RERA परियोजना प्रकटीकरण, कब्जा या रद्दीकरण संबंधी पत्राचार, यदि कोई हों तो विस्तार आदेश, प्रासंगिक स्वीकृतियाँ और जिन संचारों पर भरोसा किया गया है, शामिल होने चाहिए। मसौदा सामान्य प्रार्थना से शुरू करने के बजाय साक्ष्य के अनुसार तैयार किया जाना चाहिए।

B. अभिवचन, साक्ष्य, जवाब और सुनवाई प्रबंधन

अभिवचन में महत्वपूर्ण तथ्यों को कालक्रम में रखा जाना चाहिए, जिन वैधानिक या संविदात्मक प्रावधानों पर भरोसा है उनकी पहचान की जानी चाहिए, उल्लंघन समझाया जाना चाहिए और प्रत्येक प्रार्थना को उसके तथ्यात्मक और कानूनी आधार से जोड़ा जाना चाहिए। रिफंड, वैधानिक ब्याज, कब्जे से संबंधित निर्देश, जहां न्यायनिर्णयन अधिकारी के समक्ष विचारणीय हो वहां प्रतिकर, लागत या अन्य परिणामी राहत के लिए अलग-अलग प्रार्थनाएँ रखी जानी चाहिए। परिमाणित दावों को “सभी राहतें” जैसी अनिर्धारित मांग के बजाय गणना-पत्र से समर्थित किया जाना चाहिए।

स्वीकारोक्तियों, विशिष्ट इनकारों, अधिकार-क्षेत्र संबंधी आपत्तियों और स्वतंत्र प्रतिरक्षाओं को अलग करें। प्रत्येक प्रतिरक्षा को अनुबंध, भुगतान इतिहास, RERA प्रकटीकरण, स्वीकृत या पूर्णता रिकॉर्ड, विस्तार आदेश और समकालीन पत्राचार के विरुद्ध जांचें। केवल साधारण इनकार सहायक सामग्री का विकल्प नहीं है, लेकिन शिकायतकर्ता को फिर भी मांगी गई राहत के लिए आवश्यक तथ्य स्थापित करने होंगे। बदली हुई कब्जा तारीखों, फोर्स मेज्योर (force majeure) दावों, क्रेता-चूक के आरोपों और गणनाओं पर विशेष ध्यान दिया जाना चाहिए।

प्रत्युत्तर-पत्र में जवाब में उठाए गए नए तथ्यों, दस्तावेजों और प्रतिरक्षाओं का उत्तर दिया जाना चाहिए और पहले से विवादित विषयों को स्पष्ट किया जाना चाहिए। प्राधिकरण द्वारा अपेक्षित प्रक्रिया अपनाए बिना इसे चुपचाप अलग वाद-कारण (cause of action) रखने या मूल राहत को महत्वपूर्ण रूप से बदलने के लिए इस्तेमाल नहीं किया जाना चाहिए। उत्तरदायी दस्तावेज स्पष्ट रूप से पहचाने जाने चाहिए और अभिवचन में वास्तविक खंडन तथा अधूरी मूल शिकायत को दोबारा गढ़ने के प्रयास के बीच अंतर होना चाहिए।

नहीं। Section 38(2) नियामक प्राधिकरण को प्राकृतिक न्याय के सिद्धांतों से निर्देशित होने की अपेक्षा करती है और अधिनियम तथा नियमों के अधीन उसे अपनी प्रक्रिया विनियमित करने की अनुमति देती है। इसलिए केवल तथ्यों के विवादित होने से RERA कार्यवाहियां सामान्य सिविल मुकदमे की तरह संचालित नहीं होतीं। शपथपत्र, जवाब, प्रत्युत्तर-पत्र, दस्तावेज, सुनवाइयाँ और अन्य प्रक्रियात्मक चरण राज्य नियमों, विनियमों और पीठ के निर्देशों से संचालित होते हैं, जबकि सूचना और सुनवाई का निष्पक्ष अवसर मूलभूत बने रहते हैं।

समान पृष्ठ-संख्या और दस्तावेज-संदर्भ वाला पूरा अनुक्रमित संकलन उपयोग करें। जहां उपलब्ध हों वहां मूल इलेक्ट्रॉनिक फाइलें सुरक्षित रखें, जिनमें ईमेल, पोर्टल डाउनलोड, भुगतान पुष्टियाँ, मांग-पत्र, संदेश और परियोजना-स्थिति रिकॉर्ड के साथ उनकी तारीख और स्रोत जानकारी शामिल हों। जहां व्यावहारिक हो, स्क्रीनशॉट को मूल रिकॉर्ड से समर्थित किया जाना चाहिए। यदि किसी इलेक्ट्रॉनिक अभिलेख का औपचारिक प्रमाण आवश्यक हो जाए, तो यह मानने के बजाय कि प्रिंटआउट स्वयं को सिद्ध करता है, वर्तमान Bharatiya Sakshya Adhiniyam, 2023 की आवश्यकताओं और मंच के प्रक्रियात्मक निर्देशों को संबोधित किया जाना चाहिए।

वैध सेवा और उचित अवसर के बाद प्राधिकरण या न्यायनिर्णयन अधिकारी लागू प्रक्रिया के अनुसार उपलब्ध रिकॉर्ड पर आगे बढ़ सकता है, जिसमें जहां अनुमत हो वहां एकपक्षीय (ex parte) कार्यवाही भी शामिल है। प्रतिवादी की चूक से शिकायत की हर राशि या आरोप स्वतः सिद्ध नहीं हो जाती। सेवा रिकॉर्ड, पोर्टल सूचनाएँ, ईमेल या डाक ट्रैकिंग और सुनवाई आदेश सुरक्षित रखे जाने चाहिए, क्योंकि दोषपूर्ण सेवा बाद में आदेश-वापसी या अपीलीय चुनौती का आधार बन सकती है।

हाँ। Section 36 जांच के दौरान प्राधिकरण को किसी प्रमोटर, आवंटी या रियल एस्टेट एजेंट को उल्लंघनकारी कार्य करने या जारी रखने, या ऐसा कार्य करने से जो किया जाने वाला हो, जांच के निष्कर्ष या आगे के आदेश तक रोकने की शक्ति देती है। जहां प्राधिकरण आवश्यक माने, Section बिना सूचना दिए भी कार्रवाई की अनुमति देती है। अंतरिम अनुरोध में ठीक-ठीक आसन्न या जारी कार्य, तात्कालिकता का साक्ष्य और मांगा गया सीमित संरक्षण बताया जाना चाहिए; इसे अंतिम राहत का विकल्प नहीं बनाया जाना चाहिए।

Section 56 किसी पक्ष को स्वयं उपस्थित होने या एक या अधिक चार्टर्ड अकाउंटेंट, कंपनी सचिव, लागत अकाउंटेंट, विधि व्यवसायी या पक्ष के अधिकारियों को, जैसा लागू हो, प्राधिकरण, न्यायनिर्णयन अधिकारी या अपीलीय अधिकरण के समक्ष मामला प्रस्तुत करने के लिए अधिकृत करने की अनुमति देती है। दाखिले से पहले प्राधिकरण-पत्र, वकालतनामा, उपस्थिति ज्ञापन या पोर्टल पंजीकरण की वर्तमान राज्य आवश्यकताओं की जांच की जानी चाहिए।

C. आदेश, सुधार और अपील

अभिवचनों के संदर्भ में आदेश का प्रभावी भाग पढ़ें और पक्षकारों, यूनिट या परियोजना की पहचान, दी गई राहत, मूलधन, ब्याज दर, आरंभ और समाप्ति तारीखें, यदि कोई हो तो प्रतिकर, अनुपालन अवधि, लागत तथा किसी गैर-मौद्रिक निर्देश की पुष्टि करें। जिस तारीख को आदेश या निर्णय प्राप्त हुआ या संसूचित किया गया उसे दर्ज करें, क्योंकि Section 44 के तहत अपील की परिसीमा (limitation) प्राप्ति से चलती है। निष्पादन की गणना तैयार करने से पहले किसी गणना या लिपिकीय त्रुटि की पहचान कर ली जानी चाहिए।

Section 39 प्राधिकरण को अपने आदेश की तारीख से दो वर्ष के भीतर अभिलेख से स्पष्ट दिखाई देने वाली गलती का सुधार करने की अनुमति देती है। जिस आदेश के विरुद्ध अपील पहले ही दाखिल की जा चुकी हो, उसमें ऐसा संशोधन नहीं किया जा सकता और सुधार से आदेश की मूल विषय-वस्तु में बदलाव नहीं किया जा सकता। इसलिए यह गुण-दोष पर पुनर्विचार या पुनःसुनवाई नहीं है। U.P. RERA वर्तमान में ऑनलाइन सुधार मार्ग देता है, लेकिन दाखिले से पहले वैधानिक दायरा और वर्तमान पोर्टल की शर्तें दोनों जांची जानी चाहिए।

Section 44 के अनुसार पीड़ित व्यक्ति को प्राधिकरण या न्यायनिर्णयन अधिकारी के निर्देश, आदेश या निर्णय की प्रति प्राप्त होने की तारीख से साठ दिन मिलते हैं। पर्याप्त कारण दिखाए जाने पर अपीलीय अधिकरण विलंबित अपील पर विचार कर सकता है। इसलिए निष्पादन शुरू होने की प्रतीक्षा करने के बजाय आदेश-प्राप्ति रिकॉर्ड, निर्धारित प्रपत्र, फीस, संलग्नक और किसी स्थगन (stay) आवेदन को शीघ्र तैयार किया जाना चाहिए।

Section 43(5) का परंतुक विशेष रूप से प्रमोटर द्वारा अपील पर लागू होता है। अपील पर विचार किए जाने से पहले प्रमोटर को दंड का कम से कम तीस प्रतिशत, या अपीलीय अधिकरण द्वारा निर्धारित अधिक प्रतिशत, या आवंटी को देय कुल राशि जिसमें लगाया गया ब्याज और प्रतिकर शामिल है, या जैसा मामला हो दोनों, जमा करने होते हैं। Supreme Court ने Newtech में इस पूर्व-जमा आवश्यकता को मान्य ठहराया। इसलिए प्रत्येक प्रमोटर अपील को पूरे मौद्रिक आदेश के केवल तीस प्रतिशत जमा से जुड़ा बताना गलत है।

नहीं। अपील दाखिल करना, आवश्यक पूर्व-जमा पूरा करना और स्थगन प्राप्त करना अलग-अलग विषय हैं। जब तक अपीलीय अधिकरण या कोई अन्य सक्षम न्यायालय प्रभावी स्थगन या अंतरिम आदेश पारित न करे, अपील के अस्तित्व को आदेश का स्वतः स्थगित होना नहीं माना जाना चाहिए। निष्पादन आगे बढ़ सकता है या नहीं, यह तय करने से पहले वास्तविक अपील रिकॉर्ड और अंतरिम निर्देश प्राप्त किए जाने चाहिए।

हाँ, Section 58 के अधीन। कोई पीड़ित व्यक्ति अपीलीय अधिकरण के निर्णय या आदेश की संसूचना से साठ दिन के भीतर Code of Civil Procedure, 1908 की Section 100 में निर्दिष्ट एक या अधिक आधारों पर High Court में अपील कर सकता है। पर्याप्त कारण दिखाए जाने पर High Court विलंबित अपील पर विचार कर सकता है। पक्षों की सहमति से किए गए अधिकरण के निर्णय या आदेश के विरुद्ध Section 58 के तहत अपील नहीं होती।

इन दोनों मार्गों का बिना भेदभाव एक साथ उपयोग नहीं किया जाना चाहिए। Section 39 उस आदेश का सुधार रोकती है जिसके विरुद्ध अपील पहले ही दाखिल की जा चुकी है, और सुधार का उपयोग मूल निर्णय बदलने के लिए नहीं किया जा सकता। पक्ष को पहले यह पहचानना चाहिए कि समस्या अभिलेख से स्पष्ट गलती है या सारभूत कानूनी या तथ्यात्मक चुनौती, और फिर लागू समय-सीमा के भीतर उचित मार्ग चुनना चाहिए।

D. निष्पादन, वसूली प्रमाणपत्र और अनुपालन

Section 40(1) के अनुसार अधिनियम के तहत लगाया गया और अवैतनिक ब्याज, दंड या प्रतिकर निर्धारित तरीके से भू-राजस्व के बकाया के रूप में वसूल किया जा सकता है। Newtech में Supreme Court ने यह भी माना कि आवंटी के पक्ष में निर्धारित रिफंड राशि और ब्याज को Section 40 के तंत्र से वसूल किया जा सकता है। वास्तविक निष्पादन अनुरोध, वसूली प्रमाणपत्र प्रक्रिया और राजस्व-वसूली के चरण राज्य-विशिष्ट रहते हैं और उन्हें प्रभावी आदेश के अनुरूप होना चाहिए।

Section 40(2) अलग से उस आदेश या निर्देश को संबोधित करती है जिसमें किसी व्यक्ति को कोई कार्य करने या किसी कार्य से विरत रहने को कहा गया हो। यदि व्यक्ति पालन नहीं करता, तो आदेश को लागू नियमों में निर्धारित तरीके से प्रवर्तित किया जाता है। इसलिए कब्जा, दस्तावेज-हस्तांतरण या रोक संबंधी निर्देश को केवल मौद्रिक वसूली प्रमाणपत्र मानकर स्वतः संसाधित नहीं किया जाना चाहिए; प्रभावी आदेश और राज्य निष्पादन नियम को राहत के स्वरूप से मिलाना आवश्यक है।

निष्पादन फाइल में सामान्यतः प्रभावी आदेश, संसूचना का प्रमाण और अनुपालन अवधि समाप्त होने का प्रमाण, अपील तथा स्थगन की स्थिति, आदेश के बाद प्राप्त सभी भुगतान का विवरण, शेष राशि की वर्तमान तारीख-वार गणना, प्रतिवादी का विवरण और उपलब्ध परियोजना या परिसंपत्ति जानकारी शामिल होनी चाहिए। जहां ब्याज भुगतान या वास्तविक वसूली तक चलता है, गणना में कट-ऑफ तारीख और राशि अद्यतन करने की विधि स्पष्ट होनी चाहिए।

वसूली प्रमाणपत्र का उपयोग राज्य के वसूली तंत्र में ऐसी राशि की वसूली आगे बढ़ाने के लिए किया जाता है जो भू-राजस्व के बकाया के रूप में वसूल किए जाने योग्य हो। प्रमाणपत्र जारी हो जाना अपने-आप यह नहीं बताता कि धन की वास्तविक वसूली हो गई है; आगे की कार्रवाई में सक्षम राजस्व प्राधिकरण और प्रतिवादी की संपत्ति या परिसंपत्तियों पर लागू प्रक्रियाएँ शामिल हो सकती हैं। U.P. RERA वर्तमान में ऑनलाइन “Request for Order Execution” सुविधा के साथ अनुरोध/अनुपालन स्थिति और Recovery Certificate स्थिति सुविधा देता है, लेकिन निष्पादन शुरू करते समय वर्तमान कार्यप्रवाह जांचा जाना चाहिए।

निष्पादन में प्रभावी आदेश का ठीक-ठीक पालन होना चाहिए। तारीख-वार लेखा-सारणी तैयार करें जिसमें मूलधन, आदेशित ब्याज का आधार, भुगतान या समायोजन, प्रत्येक भुगतान समायोजित होने की तारीख और शेष राशि दिखे। जब तक आदेश या लागू कानून इसका समर्थन न करे, ब्याज को चक्रवृद्धि न करें, आरंभिक तारीख न बदलें और आदेश में न दी गई राशियाँ न जोड़ें। संशोधित वसूली राशि देने से पहले निष्पादन के दौरान प्राप्त हर भुगतान को शामिल किया जाना चाहिए।

निष्पादन और दंडात्मक परिणाम अलग हैं। प्रमोटर के लिए Section 63 प्राधिकरण के आदेश या निर्देश का पालन न करने पर दैनिक दंड की अनुमति देती है, जो कुल मिलाकर अनुमानित परियोजना लागत के पांच प्रतिशत तक हो सकती है; Section 64 अपीलीय अधिकरण के आदेश के अनुपालन न होने के लिए अलग परिणाम देती है, जिनमें वैधानिक सीमाओं के भीतर संभव कारावास और जुर्माना शामिल हैं। Sections 65 से 68 रियल एस्टेट एजेंटों और आवंटियों पर अलग प्रावधान लागू होते हैं; Section 68 का वर्तमान पाठ 7 मई 2026 से संशोधित है। किसी भी दंडात्मक कदम के लिए उचित वैधानिक प्रक्रिया आवश्यक है और केवल निष्पादन अनुरोध दाखिल होने से उसे स्वतः नहीं माना जाना चाहिए।

नहीं। आदेश के बाद का समझौता उस आदेश, निपटाई जा रही राशि या दायित्व, भुगतान अनुसूची, जारी ब्याज का व्यवहार, निष्पादन की वापसी या संतुष्टि, चूक के परिणाम और प्राधिकरण या वसूली तंत्र को सूचित करने की प्रक्रिया स्पष्ट करे। जब तक समझौता पूरा न हो और संबंधित निष्पादन रिकॉर्ड उचित रूप से बंद या संशोधित न हो, पक्षकारों को यह नहीं मानना चाहिए कि वैधानिक आदेश ने प्रभावी रहना बंद कर दिया है।

E. प्रतिकर, समानांतर कार्यवाहियां और दिवाला

रिफंड और वैधानिक ब्याज नियामक प्राधिकरण के अधिकार-क्षेत्र में आ सकते हैं, जबकि Sections 12, 14, 18 और 19 के अंतर्गत प्रतिकर का न्यायनिर्णयन Sections 71 और 72 के तहत न्यायनिर्णयन अधिकारी करता है। Section 72 जहां परिमाणित किया जा सके वहां असंगत लाभ या अनुचित फायदा, चूक से हुई हानि, चूक की बार-बार होने वाली प्रकृति और न्याय के हित में आवश्यक अन्य कारकों पर विचार की अपेक्षा करती है। इसलिए प्रतिकर दावे में वास्तविक हानि और अन्य प्रासंगिक कारकों को अभिवचन में रखा और साक्ष्य से समर्थित किया जाना चाहिए, केवल रिफंड या विलंब-ब्याज की गणना दोहराई नहीं जानी चाहिए।

किसी पक्ष को उसी हानि की दोहरी वसूली नहीं मिलनी चाहिए। यद्यपि उपभोक्ता और अन्य विधिक रूप से उपलब्ध उपाय RERA के साथ-साथ उपलब्ध रह सकते हैं, अन्य मंच पर प्राप्त भुगतान या अंतिम रूप से दी गई राहत बाद की कार्यवाहियों में प्रासंगिक हो सकते हैं। इसलिए समानांतर मामले, समझौते और वसूलियाँ प्रकट की जानी चाहिए और मांगी गई राहत को सुसंगत रूप से तैयार किया जाना चाहिए।

NCLT का प्रवेश आदेश, दिवाला समाधान प्रक्रिया का प्रारंभ, Insolvency and Bankruptcy Code के तहत अधिस्थगन (moratorium), दावा प्रस्तुत करने की अंतिम तिथि तथा संबंधित परियोजना या कॉरपोरेट देनदार की स्थिति—इन सभी की तुरंत जांच की जानी चाहिए। दिवाला कार्यवाही बाध्यकारी वसूली जारी रहने और आवंटी को दावा किस मंच पर आगे बढ़ाना है, दोनों पर महत्वपूर्ण प्रभाव डाल सकती है। RERA आदेश और गणना सुरक्षित किए जाने चाहिए, लेकिन दिवाला स्थिति का विश्लेषण किए बिना निष्पादन यांत्रिक रूप से जारी नहीं रहना चाहिए।

जहां राज्य प्राधिकरण सुलह तंत्र देता हो या पक्षकार स्वतंत्र रूप से बातचीत करें, वहां इस पर विचार किया जा सकता है; लेकिन केवल अस्पष्ट प्रस्ताव की जांच से बचने के लिए समझौता उपयुक्त नहीं होता। समझौते में यूनिट या दावा, भुगतान या कब्जे के दायित्व, समय-सीमाएँ, ब्याज का व्यवहार, कार्यवाही की वापसी और चूक के परिणाम स्पष्ट और सही रूप से दर्ज होने चाहिए। केवल बातचीत जारी होने के कारण वैधानिक अपील या अनुपालन की समय-सीमाओं को समाप्त नहीं होने देना चाहिए, जब तक समझौता प्रक्रिया का कानूनी प्रभाव स्पष्ट न हो।

F. व्यावहारिक मामला प्रबंधन और निष्पादन अनुशासन

मुद्दा–साक्ष्य मैट्रिक्स (issue–evidence matrix) से जुड़ा कालक्रम आम तौर पर सबसे उपयोगी नियंत्रण दस्तावेज होता है। इसमें प्रत्येक महत्वपूर्ण तारीख, घटना, दस्तावेज, विवादित कथन, स्वीकारोक्ति या प्रतिरक्षा, वैधानिक प्रावधान, आवश्यक प्रमाण और राहत से संबंधित परिणाम दर्ज होना चाहिए। अलग गणना लेखा-सारणी भुगतान, देय तारीखें, ब्याज अवधियाँ और आदेशोत्तर वसूलियाँ दर्ज करे। इससे अभिवचन केवल दस्तावेजों का संग्रह बन जाने से बचते हैं जिनके पीछे प्रमाणित किए जा सकने वाले मामले के आधार न हों।

पूरे अभिवचन और संलग्नक, पोर्टल पावती, दाखिला रसीदें, सेवा रिकॉर्ड, सुनवाई आदेश, अपलोड किए गए तथा प्रमाणित आदेश, अपील और स्थगन संबंधी कागजात, भुगतान और ब्याज गणनाएँ, पत्राचार, परियोजना प्रकटीकरण, निष्पादन अनुरोध, वसूली प्रमाणपत्र और प्राप्त प्रत्येक भुगतान सुरक्षित रखें। संस्करण नियंत्रण बनाए रखें ताकि हर चरण पर आधारित राशि और दस्तावेज बाद में पुनर्निर्मित किए जा सकें।

सामान्य गलतियों में प्राधिकरण और न्यायनिर्णयन अधिकारी के बीच गलत राहत का मार्ग चुनना; पुराने राज्य प्रपत्र या पोर्टल प्रक्रिया का उपयोग; असमर्थित गणनाएँ; अपूर्ण सेवा-प्रमाण; वैधानिक ब्याज को प्रतिकर समझना; आवश्यक साक्ष्य बहुत देर से देना; समानांतर कार्यवाहियाँ या भुगतान प्रकट न करना; सुधार को छिपे हुए पुनर्विचार की तरह इस्तेमाल करना; अपील से स्वतः स्थगन मान लेना; और पुराने आंकड़ों पर निष्पादन आगे बढ़ाना शामिल है। दाखिले से पहले सुव्यवस्थित कालक्रम, साक्ष्य-मानचित्र और अनुपालन डायरी तैयार की जानी चाहिए और अंतिम वसूली या समापन तक बनाए रखे जाने चाहिए।