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बिल्डर/प्रमोटर (Builder/Promoter) परियोजना पंजीकरण (Project Registration) — RERA प्रश्नोत्तर

यह पृष्ठ उत्तर प्रदेश और उत्तराखंड में RERA के अंतर्गत प्रमोटर (promoter) और रियल एस्टेट परियोजना पंजीकरण को समझाता है, जिसमें पंजीकरण की सीमाएँ, प्रमोटर की पहचान, आवेदन संबंधी प्रकटीकरण, स्वत्व और भार, परियोजना खाते, विज्ञापन और बुकिंग नियंत्रण, नियमित अपडेट, विस्तार, परियोजना हस्तांतरण, निरसन और प्री-लॉन्च अनुपालन शामिल हैं।

पंजीकरण दायरा और प्रमोटर की पहचान (8) आवेदन और सार्वजनिक प्रकटीकरण (7) परियोजना खाते और वित्तीय अनुपालन (7) विज्ञापन, बुकिंग और परिचालन (7) विस्तार, हस्तांतरण और प्रवर्तन (6) अनुपालन फाइल और प्री-लॉन्च नियंत्रण (3)

महत्वपूर्ण। ये प्रश्नोत्तर उत्तर प्रदेश और उत्तराखंड के लिए सामान्य शैक्षिक जानकारी प्रदान करते हैं। परियोजना-पंजीकरण के प्रपत्र, शुल्क, पोर्टल फ़ील्ड, बैंक-खाता निर्देश, विस्तार और राज्य-विशिष्ट प्रक्रियाएँ बदल सकती हैं; किसी फाइलिंग या भरोसा करने से पहले वर्तमान UP-RERA या UK-RERA नियम, विनियम, निर्देश, पोर्टल आवश्यकताएँ और परियोजना अभिलेख जांचे जाने चाहिए।

A. पंजीकरण का दायरा, सीमाएँ और प्रमोटर की पहचान

Section 3(1) सामान्यतः किसी प्रमोटर को योजना क्षेत्र में किसी रियल एस्टेट परियोजना या उसके किसी भाग में स्थित प्लॉट, अपार्टमेंट या भवन का विज्ञापन, विपणन, बुकिंग, बिक्री, बिक्री की पेशकश या खरीद के लिए आमंत्रण देने से रोकता है, जब तक परियोजना का पहले Real Estate Regulatory Authority के साथ पंजीकरण न हो। इसलिए पंजीकरण का विश्लेषण किसी लॉन्च, बुकिंग या बिक्री गतिविधि से पहले पूरा किया जाना चाहिए, न कि पैसा एकत्र होने के बाद।

Section 3(2)(a) के अनुसार पंजीकरण आवश्यक नहीं है जहां प्रस्तावित विकसित भूमि 500 वर्ग मीटर से अधिक न हो या प्रस्तावित अपार्टमेंटों की संख्या सभी चरणों सहित आठ से अधिक न हो, बशर्ते उपयुक्त सरकार ने इससे कम सीमा निर्धारित न की हो। वैधानिक भाषा और प्रकाशित परिचालन मार्गदर्शन को हमेशा एक ही ढंग से नहीं समझाया गया है। U.P. RERA की वर्तमान सार्वजनिक मार्गदर्शिका में क्षेत्रफल या यूनिट सीमा में से किसी एक तक पहुंचने या उसे पार करने पर पंजीकरण आवश्यक माना गया है। इसलिए उत्तर प्रदेश की परियोजना को वर्तमान U.P. RERA स्थिति का पालन करना चाहिए, जब तक तथ्यों पर लागू बाध्यकारी कानून अन्यथा न कहे; छोटी-परियोजना छूट पर भरोसा करने से पहले उत्तराखंड प्राधिकरण की वर्तमान स्थिति भी जांची जानी चाहिए।

हाँ। Section 3 की Explanation चरणबद्ध रियल एस्टेट परियोजना के प्रत्येक चरण को स्वतंत्र रियल एस्टेट परियोजना मानती है और प्रत्येक चरण के लिए अलग पंजीकरण आवश्यक करती है। प्रमोटर को किसी एक चरण का पंजीकरण दूसरे चरण के पंजीकरण नंबर के अंतर्गत विपणन करने के बजाय उस चरण के स्वीकृत प्लान, प्रारंभिक अनुमोदन, भूमि आवंटन, इन्वेंटरी, अलग-खाता संरचना, पूर्णता अवधि और प्रकटीकरण के साथ समन्वित करना चाहिए।

हाँ। Section 3(1) का दूसरा परंतुक प्राधिकरण को, जहां वह आवंटी (allottee) के हित में पंजीकरण आवश्यक समझे, स्थानीय प्राधिकरण की आवश्यक अनुमति के साथ योजना क्षेत्र से बाहर विकसित परियोजना के पंजीकरण का निर्देश देने की अनुमति देता है। ऐसा निर्देश दिए जाने के बाद उस चरण से Act और लागू नियम तथा विनियम लागू होते हैं। इसलिए केवल यह तथ्य कि भूमि वर्तमान योजना क्षेत्र से बाहर है, परियोजना को स्थायी रूप से RERA से बाहर नहीं करता।

Section 3(2)(a) की छोटी-परियोजना सीमा के अतिरिक्त, Act उस परियोजना को छूट देता है जिसके लिए प्रमोटर ने Act लागू होने से पहले पूर्णता प्रमाणपत्र प्राप्त कर लिया था, और ऐसी निर्दिष्ट renovation, repair या redevelopment को भी, जिसमें किसी अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन का विपणन, विज्ञापन, बिक्री या नया आवंटन शामिल न हो। प्रत्येक छूट दस्तावेजी तथ्यों पर निर्भर करती है। सामान्य दावा करने के बजाय प्रमोटर को संबंधित पूर्णता प्रमाणपत्र, स्वीकृत अभिलेख और redevelopment दस्तावेज सुरक्षित रखने चाहिए।

नहीं। केंद्रीय Act Sections 3 से 5 के अंतर्गत रियल एस्टेट परियोजना के पंजीकरण की अपेक्षा करता है और Section 9 के अंतर्गत रियल एस्टेट एजेंट के पंजीकरण को अलग से विनियमित करता है। राज्य पोर्टल परियोजना आवेदन दाखिल करने से पहले प्रमोटर प्रोफ़ाइल, enrolment या login मांग सकता है। उदाहरण के लिए U.P. RERA परियोजना-पंजीकरण मॉड्यूल के उपयोग से पहले पोर्टल पर प्रमोटर पंजीकरण या enrolment मांगता है। यह प्रशासनिक चरण प्रत्येक पंजीकरण-योग्य परियोजना या चरण के पंजीकरण का स्थान नहीं लेता।

Section 2(zk) ‘promoter’ को व्यापक रूप से परिभाषित करता है। इसमें बिक्री के लिए निर्माण करने या करवाने वाले, बिक्री के लिए भूमि विकसित करने वाले, निर्दिष्ट सार्वजनिक या सहकारी निकाय और वैधानिक परिस्थितियों में builder, coloniser, contractor, डेवलपर या power-of-attorney holder के रूप में कार्य करने वाले व्यक्ति शामिल हैं। Explanation विशेष रूप से महत्वपूर्ण है: जहां निर्माण या विकास करने वाला व्यक्ति और बिक्री करने वाला व्यक्ति अलग हों, दोनों deemed promoters माने जाते हैं और RERA द्वारा निर्धारित कार्यों तथा दायित्वों के लिए संयुक्त रूप से उत्तरदायी होते हैं। केवल JDA में प्रयुक्त label से landowner की देयता तय नहीं होती; स्वत्व दस्तावेज, विकास और बिक्री अधिकार, परियोजना-पंजीकरण प्रकटीकरण और वास्तविक भूमिका की जांच आवश्यक है। उपभोक्ता विवाद में विलंब-देयता का अनुबंध-विशिष्ट आवंटन इस वैधानिक RERA परिभाषा को बदलने वाला नहीं माना जाना चाहिए।

सिर्फ किसी गतिविधि को “soft launch”, expression of interest या pre-launch कह देने से उसके Section 3 के बाहर हो जाने की सुरक्षित धारणा नहीं बनाई जा सकती। Act advertise, market, book, sell, बिक्री की पेशकश और किसी भी ढंग से खरीद के लिए आमंत्रित करने जैसे व्यापक शब्दों का उपयोग करता है। यदि संचार या प्रक्रिया पंजीकरण-योग्य परियोजना के लिए खरीदार, बुकिंग, अग्रिम राशि या बाजार प्रतिबद्धता जुटाने के उद्देश्य से है, तो उसके जारी होने से पहले पंजीकरण की स्थिति स्पष्ट की जानी चाहिए।

B. आवेदन, पंजीकरण प्रदान करना और सार्वजनिक प्रकटीकरण

Section 4 एक विस्तृत परियोजना दस्तावेज-समूह मांगता है। इसमें प्रमोटर और उद्यम का विवरण; पिछले पांच वर्षों में शुरू की गई परियोजनाओं का विवरण; लागू अनुमोदन और प्रारंभ प्रमाणपत्र; स्वीकृत और लेआउट योजनाएँ; विकास कार्य और सुविधाओं की योजनाएँ; परियोजना स्थान का विवरण; proforma allotment letter, विक्रय अनुबंध (agreement for sale) और हस्तांतरण विलेख; यूनिट और garage का विवरण; एजेंट और पेशेवरों का विवरण; तथा स्वत्व, भार, पूर्णता अवधि, अलग खाते, लंबित अनुमोदनों और अन्य निर्धारित सामग्री को कवर करने वाली प्रमोटर घोषणा शामिल है। राज्य नियम और पोर्टल आवश्यकताएँ अतिरिक्त फ़ील्ड तथा दस्तावेज मांग सकती हैं।

Section 4 प्रमोटर से परियोजना भूमि पर अपने वैध स्वत्व की घोषणा मांगता है और, जहां भूमि किसी अन्य व्यक्ति के स्वामित्व में हो, प्रमोटर के अधिकारों को प्रमाणित करने वाले विधिसम्मत दस्तावेज देने की अपेक्षा करता है। घोषणा में यह भी बताया जाना चाहिए कि भूमि भार-मुक्त है या उस पर मौजूद संबंधित अधिकार, स्वत्व, हित या दावे कौन-से हैं। JDA, collaboration, leasehold या financed project में ownership दस्तावेज, development अनुबंध, power of attorney, ऋणदाता का भार और मुक्ति व्यवस्था पंजीकरण आवेदन के साथ आंतरिक रूप से संगत होने चाहिए।

Section 4 प्रस्तावित allotment letter, विक्रय अनुबंध और हस्तांतरण विलेख के प्रपत्रों के साथ बिक्री के लिए अपार्टमेंटों की संख्या, प्रकार और कारपेट एरिया तथा जहां लागू हो वहां exclusive balcony, verandah और open-terrace area का विवरण मांगता है। बिक्री के लिए प्रस्तावित garages की संख्या और क्षेत्रफल भी देना होता है। ये प्रकटीकरण स्वीकृत योजनाओं, मूल्य संरचना, बिक्री इन्वेंटरी और बाद के क्रेता दस्तावेजीकरण से मेल खाने चाहिए।

Section 5 के अनुसार प्राधिकरण आवेदन प्राप्त होने के तीस दिनों के भीतर या तो पंजीकरण प्रदान करेगा, या यदि आवेदन Act, rules या regulations के अनुरूप न हो तो दर्ज कारणों के आधार पर उसे अस्वीकार करेगा। सुनवाई का अवसर दिए बिना आवेदन अस्वीकार नहीं किया जा सकता। यदि प्राधिकरण उस वैधानिक अवधि में न पंजीकरण प्रदान करता है और न अस्वीकार करता है, तो Section 5(2) deemed पंजीकरण का प्रावधान करता है और अगले सात दिनों के भीतर पंजीकरण संख्या तथा login credentials दिए जाने चाहिए।

Section 5(3) के अनुसार पंजीकरण उस अवधि तक वैध रहता है जिसे प्रमोटर ने Section 4 के अंतर्गत परियोजना या चरण की पूर्णता के लिए घोषित किया है। इसलिए घोषित पूर्णता अवधि केवल पोर्टल का एक फ़ील्ड नहीं बल्कि महत्वपूर्ण पंजीकरण प्रतिबद्धता है। परियोजना scheduling, क्रेता अनुबंध, financing और विस्तार रणनीति उस घोषित अवधि के अनुरूप होनी चाहिए।

Section 11(1) प्रमोटर से प्राधिकरण की वेबसाइट पर परियोजना web page बनाने और बनाए रखने की अपेक्षा करता है। Act स्पष्ट रूप से बुक किए गए apartments या plots की संख्या और प्रकार, बुक किए गए garages, प्रारंभ प्रमाणपत्र के बाद प्राप्त और लंबित अनुमोदन तथा परियोजना की स्थिति पर quarterly updated जानकारी, साथ ही regulations द्वारा अपेक्षित अन्य जानकारी मांगता है। प्रमोटर को source दस्तावेज, portal updates, review और प्रत्येक update के तारीखयुक्त साक्ष्य को सुरक्षित रखने की नियंत्रित प्रक्रिया बनानी चाहिए।

नहीं। पोर्टल पर edit सुविधा होना अपने आप स्वीकृत योजनाएँ, स्वत्व विवरण, परियोजना क्षेत्र, इन्वेंटरी, completion प्रतिबद्धताएँ या अन्य महत्वपूर्ण पंजीकरण जानकारी बदलने का substantive right नहीं देता। प्रस्तावित बदलाव का पहले वर्गीकरण होना चाहिए: कुछ corrections प्रशासनिक हो सकती हैं, जबकि अन्य के लिए सक्षम प्राधिकरण अनुमोदन, प्राधिकरण की मंजूरी, Section 14 के अंतर्गत आवंटी की सहमति, Section 6 के अंतर्गत विस्तार या अन्य वैधानिक कदम आवश्यक हो सकते हैं। कोई material edit करने से पहले वर्तमान U.P. RERA या Uttarakhand RERA प्रक्रिया जांची जानी चाहिए।

C. परियोजना खाते, प्रमाणन और वित्तीय अनुपालन

Section 4(2)(l)(D) के अनुसार रियल एस्टेट परियोजना के लिए आवंटियों से समय-समय पर प्राप्त राशि का सत्तर प्रतिशत अनुसूचित बैंक में रखे अलग खाते में जमा किया जाना चाहिए। यह धन उस परियोजना की भूमि लागत और निर्माण लागत को पूरा करने के लिए है और केवल उसी उद्देश्य में उपयोग किया जाना चाहिए। वैधानिक व्यवस्था परियोजना-विशिष्ट है और उसका उद्देश्य आवंटियों से प्राप्त धन को पंजीकृत परियोजना से अन्यत्र मोड़ने पर रोक लगाना है।

निकासी परियोजना की पूर्णता के प्रतिशत से जुड़ी है। Section 4 के अनुसार इंजीनियर, आर्किटेक्ट और प्रैक्टिस में चार्टर्ड अकाउंटेंट द्वारा यह प्रमाणित किया जाना चाहिए कि प्रस्तावित निकासी पूर्णता के प्रतिशत के अनुपात में है। इसलिए प्रत्येक निकासी से पहले प्रमोटर को वर्तमान निर्माण, लागत और प्रमाणन अभिलेख बनाए रखने चाहिए और परियोजना पर लागू किसी अधिक कठोर राज्य-खाता निर्देश का पालन करना चाहिए।

Section 4 प्रमोटर से प्रत्येक वित्तीय वर्ष समाप्त होने के छह महीनों के भीतर प्रैक्टिस में चार्टर्ड अकाउंटेंट से परियोजना खातों का ऑडिट कराने और विधिवत प्रमाणित तथा हस्ताक्षरित खातों का विवरण प्रस्तुत करने की अपेक्षा करता है। ऑडिट में यह सत्यापित होना चाहिए कि विशिष्ट परियोजना के लिए एकत्र राशि उसी परियोजना में उपयोग हुई और निकासी percentage-of-completion आवश्यकता के अनुसार हुई। वार्षिक ऑडिट, अलग-अलग निकासियों के लिए पेशेवर प्रमाणन से अलग है।

हाँ। U.P. RERA वर्तमान में Collection Account, Separate Account और Transaction Account वाली तीन-खाता परियोजना-बैंकिंग संरचना चलाता है। उसके आधिकारिक पोर्टल पर Real Estate Project (Maintenance and Operation of Project Bank Accounts) Directions, 2020 को 11 मई 2026 को तीसरी बार संशोधित रूप में सूचीबद्ध किया गया है। प्रत्येक पंजीकरण या खाता-संबंधी कार्रवाई के लिए वर्तमान निर्देश, निर्धारित प्रपत्र, standing-instruction आवश्यकताएँ और बैंक विवरण का उपयोग किया जाना चाहिए। उत्तराखंड की आवश्यकताएँ वर्तमान UK-RERA rules और निर्देश से अलग से जांची जानी चाहिए।

वैधानिक अलग-खाता आवश्यकता परियोजना-विशिष्ट है। Section 4 जिस राशि को किसी विशेष परियोजना के लिए बनाए रखना आवश्यक करता है, उसे केवल इसलिए दूसरी ओर मोड़ना उचित नहीं ठहराया जा सकता कि वही प्रमोटर या group दूसरी परियोजना भी विकसित कर रहा है। परियोजना-वार बैंकिंग, लागत अभिलेख, पेशेवर प्रमाणपत्र और ऑडिट ट्रेल ऐसे रखे जाने चाहिए कि प्रत्येक निकासी और हस्तांतरण को वैध परियोजना उद्देश्य से जोड़ा जा सके।

परियोजना वित्तपोषण का मिलान प्रमोटर के स्वत्व, मौजूदा भार, RERA प्रकटीकरण, निर्धारित परियोजना खाते, ऋणदाता की संविदात्मक शर्तें और यूनिट मुक्त करने की व्यवस्था से किया जाना चाहिए। Section 11(4)(h) यह भी कहता है कि apartment, plot या building के लिए विक्रय अनुबंध निष्पादित करने के बाद प्रमोटर उस unit पर बंधक या भार नहीं बनाएगा; यदि फिर भी ऐसा भार बनाया जाता है, तो वह आवंटी के अधिकार और हित को प्रभावित नहीं करता। इसलिए ऋणदाता दस्तावेजीकरण को बिक्री शुरू होने से पहले संरचित किया जाना चाहिए, न कि unit-level conflict होने के बाद अस्थायी रूप से तैयार किया जाए।

Section 16 प्रमोटर से ऐसी बीमा पॉलिसियाँ प्राप्त करने की अपेक्षा करता है जिन्हें उपयुक्त सरकार अधिसूचित करे, जिसमें भूमि और भवन के स्वत्व तथा परियोजना के निर्माण से संबंधित बीमा शामिल हो सकती है। इसलिए वास्तविक दायित्व इस बात पर निर्भर करता है कि संबंधित राज्य और परियोजना के लिए कौन-सी बीमा आवश्यकताएँ वास्तव में अधिसूचित हैं। किसी विशेष पॉलिसी को mandatory बताने से पहले वर्तमान Uttar Pradesh या Uttarakhand notifications जांचे जाने चाहिए।

D. विज्ञापन, बुकिंग, अनुबंध और सतत परियोजना दायित्व

Section 11(2) विज्ञापन या प्रॉस्पेक्टस में प्राधिकरण की उस वेबसाइट का पता प्रमुख रूप से देने की अपेक्षा करता है जहां परियोजना का विवरण उपलब्ध हो, और अन्य आवश्यक बातों के साथ परियोजना पंजीकरण संख्या भी शामिल किया जाना चाहिए। विज्ञापित परियोजना नाम, phase, अनुमोदन, amenities, area और पूर्णता संबंधी दावे भी पंजीकृत परियोजना अभिलेख से संगत होने चाहिए।

Section 12 के अंतर्गत प्रमोटर की देयता उत्पन्न हो सकती है जहां कोई व्यक्ति सूचना, विज्ञापन, प्रॉस्पेक्टस या मॉडल अपार्टमेंट, plot या building के आधार पर advance या deposit देता है और गलत या झूठे कथन के कारण उसे loss या damage होता है। Act प्रतिकर (compensation) का प्रावधान करता है और जहां प्रभावित व्यक्ति प्रस्तावित परियोजना से हटना चाहता है, वहां Act में निर्धारित तरीके से पूरी निवेश राशि निर्धारित ब्याज और प्रतिकर सहित वापस किए जाने का प्रावधान है। इसलिए विपणन दावे को प्रकाशित करने से पहले कानूनी और तथ्यात्मक अनुमोदन से गुजरना चाहिए।

Section 9 के अनुसार किसी योजना क्षेत्र में Section 3 के अंतर्गत पंजीकृत रियल एस्टेट परियोजना की बिक्री या खरीद facilitate करने से पहले रियल एस्टेट एजेंट को registration प्राप्त करना आवश्यक है। Section 10 पंजीकृत एजेंट को ऐसी परियोजना में बिक्री या खरीद facilitate करने से भी रोकता है जिसे पंजीकृत होना चाहिए लेकिन पंजीकृत नहीं है। इसलिए प्रमोटर को विक्रय सहयोगी, ब्रोकर और वैधानिक रियल एस्टेट एजेंट की भूमिका निभाने वाले अन्य व्यक्तियों की पंजीकरण स्थिति verify करनी चाहिए।

प्रमोटर apartment, plot या building की लागत का दस प्रतिशत से अधिक अग्रिम भुगतान या आवेदन शुल्क के रूप में तब तक स्वीकार नहीं कर सकता, जब तक वह पहले आवंटी के साथ लिखित विक्रय अनुबंध न करे और लागू कानून के अंतर्गत उसका registration न कराए। अनुबंध prescribed प्रपत्र में होना चाहिए और required particulars शामिल करने चाहिए। इसलिए बुकिंग, collection और अनुबंध कार्यप्रवाह को साथ-साथ बनाया जाना चाहिए, न कि विक्रय team को दस्तावेजीकरण पूरा होने से पहले बड़ी राशि लेने दी जाए।

Section 14 प्रकटीकरण के बाद के परिवर्तन को सीमित करता है। किसी particular apartment, plot या building से संबंधित बदलावों के लिए सामान्यतः उस आवंटी की पूर्व सहमति आवश्यक होती है, subject to specified minor changes की सीमित वैधानिक अपवाद। Buildings या सामान्य क्षेत्र के स्वीकृत योजनाएँ, लेआउट योजनाएँ या विनिर्देश में अन्य परिवर्तन या अतिरिक्त बदलाव के लिए वैधानिक गणना नियम के अनुसार प्रमोटर को छोड़कर कम-से-कम दो-तिहाई आवंटियों की पूर्व लिखित सहमति आवश्यक है। व्यापक advance-consent clause Section 14 का विकल्प नहीं है।

पंजीकरण सतत अनुपालन की शुरुआत है, समाप्ति नहीं। Section 11 प्रमोटर को वैधानिक और अनुबंध दायित्व के लिए उत्तरदायी बनाए रखता है, applicable पूर्णता या occupancy प्रमाणपत्र प्राप्त करने, प्रभार ग्रहण तक आवश्यक सेवाएँ देने, आवंटियों का संघ के गठन में सक्षम बनाने, हस्तांतरण विलेख execute करने, आवंटी से collected specified परियोजना देयताएँ का भुगतान करने और unit-level बंधक restriction का पालन करने की अपेक्षा करता है। इसलिए परियोजना में निर्माण से लेकर कब्जा, हस्तांतरण और सुपुर्दगी तक चलने वाला अनुपालन कैलेंडर होना चाहिए।

नहीं। क्योंकि प्रत्येक चरण पंजीकरण के लिए स्वतंत्र रियल एस्टेट परियोजना माना जाता है, विज्ञापन, बुकिंग और अनुबंधों में उपयोग की जाने वाली पंजीकरण संख्या और प्रकटीकरण उसी वास्तविक चरण से संबंधित होने चाहिए जिसमें unit या plot स्थित है। phases के पंजीकरण को मिलाने से पूर्णता तिथियाँ, इन्वेंटरी, अनुमोदन, बैंक खाते और क्रेता अधिकार गलत ढंग से प्रस्तुत हो सकते हैं और यह महत्वपूर्ण अनुपालन जोखिम है।

E. विस्तार, हस्तांतरण, निरसन और दंड

Section 6 प्रमोटर के आवेदन पर फोर्स मेज्योर (force majeure) के कारण पंजीकरण विस्तार की अनुमति देता है। यह प्राधिकरण को उचित परिस्थितियों में और प्रमोटर के चूक के बिना, दर्ज कारणों के आधार पर विस्तार देने की भी अनुमति देता है; उस परंतुक के अंतर्गत विस्तार कुल मिलाकर एक वर्ष से अधिक नहीं हो सकता। ‘Force majeure’ में युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, चक्रवात, भूकंप या प्रकृति से उत्पन्न अन्य आपदा शामिल है जो परियोजना के नियमित विकास को प्रभावित करे। इस समीक्षा की तारीख तक U.P. RERA ने 31 जुलाई 2026 की आवास और शहरी कार्य मंत्रालय फोर्स मेज्योर परामर्श को लागू करने के लिए 21 अगस्त 2026 का सूचना भी जारी किया है; उसका प्रभाव संबंधित परियोजना के पंजीकरण अभिलेख और आदेश के आधार पर जांचना आवश्यक है। प्रमोटर को सुनवाई का अवसर दिए बिना विस्तार आवेदन अस्वीकार नहीं किया जा सकता।

नहीं। पंजीकरण की वैधता और किसी व्यक्तिगत विक्रय अनुबंध में कब्जा (possession) की प्रतिबद्धता आपस में संबंधित लेकिन कानूनी रूप से अलग हैं। प्राधिकरण का विस्तार परियोजना की विनियामक पूर्णता अवधि को प्रभावित कर सकता है, लेकिन उससे प्रमोटर की संविदात्मक दायित्व आवंटी के प्रति बदलेगी या नहीं और किस सीमा तक बदलेगी, यह विस्तार आदेश, अनुबंध, लागू कानून और विलंब के तथ्य पर निर्भर करता है। प्रमोटर को पंजीकरण विस्तार को पहले से उत्पन्न क्रेता दावों के स्वतः समाप्ति के रूप में प्रस्तुत नहीं करना चाहिए।

Section 15 के अनुसार प्रमोटर द्वारा परियोजना में अपने अधिकांश अधिकारों और दायित्वों किसी तीसरे पक्ष को हस्तांतरण या समनुदेशित करने से पहले प्रमोटर को छोड़कर कम-से-कम दो-तिहाई आवंटियों की पूर्व लिखित सहमति और प्राधिकरण की पूर्व लिखित अनुमोदन आवश्यक है। वैधानिक गणना नियम एक ही आवंटी, परिवार या संबद्ध इकाई द्वारा की गई निर्दिष्ट एकाधिक बुकिंग को एक आवंटी के रूप में गिनता है। नया प्रमोटर को लंबित वैधानिक और अनुबंध दायित्व का स्वतंत्र रूप से पालन करना होगा, और हस्तांतरण अपने आप पूर्णता अवधि नहीं बढ़ाता।

Section 7 के अंतर्गत प्राधिकरण शिकायत, स्वप्रेरणा से कार्रवाई या सक्षम प्राधिकरण की सिफारिश पर पंजीकरण का निरसन (revocation) कर सकता है, जहां प्रमोटर Act के अंतर्गत चूक करता है, अनुमोदन की शर्तें का उल्लंघन करता है, अनुचित व्यवहार या अनियमितताओं में संलग्न होता है, या धोखाधड़ी करता है। प्रस्तावित आधारों का कम-से-कम तीस दिनों का लिखित सूचना और कारण बताने का अवसर प्रमोटर को मिलना चाहिए। निरसन के बजाय प्राधिकरण आवंटी के हित में अतिरिक्त बाध्यकारी शर्तों के अधीन registration जारी रखने की अनुमति भी दे सकता है।

Section 8 पंजीकरण समाप्ति या निरसन के बाद प्राधिकरण को शेष विकास पूरा कराने के लिए उचित कदम उठाने की अनुमति देता है, जिसमें सक्षम प्राधिकरण, आवंटियों का संघ या जहां लागू हो परामर्श के बाद प्राधिकरण द्वारा तय अन्य व्यवस्था के माध्यम से पूर्णता शामिल हो सकती है। निरसन की स्थिति में आवंटियों का संघ को शेष विकास पूरा करने का प्रथम अस्वीकार अधिकार होता है। Section 7 परियोजना बैंक खाता फ्रीज़ करने और आवंटी की सुरक्षा तथा पूर्णता को सुविधाजनक बनाने के लिए आवश्यक निर्देश देने जैसे उपायों की भी अनुमति देता है।

Section 59 के अनुसार Section 3 का उल्लंघन प्राधिकरण द्वारा निर्धारित रियल एस्टेट परियोजना की अनुमानित लागत के दस प्रतिशत तक दंड आकर्षित कर सकता है। जारी उल्लंघन या संबंधित आदेशों का अनुपालन न करने तीन वर्ष तक कारावास, परियोजना की अनुमानित लागत के दस प्रतिशत तक अतिरिक्त जुर्माना, या दोनों तक ले जा सकता है। Section 60 झूठी जानकारी या Section 4 के उल्लंघन के लिए परियोजना की अनुमानित लागत के पांच प्रतिशत तक दंड की अनुमति देता है, और Section 61 Sections 3 या 4 में के अंतर्गत न आने वाले अन्य प्रमोटर के उल्लंघन के लिए पांच प्रतिशत तक दंड की अनुमति देता है। वास्तविक राशि वैधानिक प्रक्रिया में निर्धारित होता है; ये अधिकतम वैधानिक जोखिम हैं, स्वतः निश्चित दंड नहीं।

F. प्रमोटर अनुपालन फाइल और प्री-लॉन्च नियंत्रण

एक नियंत्रित परियोजना फाइल में सामान्यतः परियोजना और चरण के पंजीकरण अभिलेख; प्रमोटर और संयुक्त-विकास दस्तावेज; स्वत्व, पट्टा, JDA, GPA और भार संबंधी सामग्री; अनुमोदन, प्रारंभ प्रमाणपत्र और स्वीकृत योजनाएँ; पंजीकरण आवेदन और शपथपत्र; वर्तमान इन्वेंटरी और कारपेट एरिया अनुसूचियाँ; क्रेता दस्तावेजों के प्रारूप; परियोजना-खाते का विवरण, बैंक विवरण और पेशेवर प्रमाणपत्र; वार्षिक ऑडिट सामग्री; त्रैमासिक अपडेट का साक्ष्य; विज्ञापन और अनुमोदन अभिलेख; एजेंट विवरण; क्रेता अनुबंध; परियोजना-परिवर्तन सहमतियाँ; विस्तार या हस्तांतरण आदेश; शिकायतें और प्राधिकरण आदेश; तथा सुधारों और अनुपालन निर्णयों का तारीखयुक्त अभिलेख शामिल होना चाहिए।

वर्तमान राज्य के नियम, प्राधिकरण विनियम और परिपत्र, वर्तमान पोर्टल जांच-सूची, दाखिला प्रपत्र, पंजीकरण शुल्क, स्वत्व और भार संबंधी दस्तावेज प्रारूप, पेशेवर प्रमाणपत्र, परियोजना-बैंक आवश्यकताएँ, निर्धारित अनुबंध और आवंटन प्रारूप, स्वीकृत चरण तथा स्वीकृत-योजना डेटा, घोषित पूर्णता अवधि और पंजीकरण को प्रभावित करने वाली कोई हाल की SOP सत्यापित की जानी चाहिए। उत्तर प्रदेश में वर्तमान परियोजना-पंजीकरण मैनुअल/SOP को बाद की प्राधिकरण सामग्री के साथ पढ़ा जाना चाहिए, जिसमें मई 2026 परियोजना-खाता संशोधन और अगस्त 2026 में घोषित समेकित General Regulations शामिल हैं। उत्तराखंड की आवश्यकताएँ वर्तमान UK-RERA के वर्तमान स्रोत से अलग से जांच की जानी चाहिए। पुरानी सफल फाइलिंग को नई परियोजना के लिए पूर्ण जांच-सूची नहीं माना जाना चाहिए।

सामान्य समस्याओं में बिना सत्यापन की सीमा-आधारित छूट पर भरोसा करना; पंजीकरण से पहले विपणन करना; एक चरण का पंजीकरण दूसरे चरण के लिए उपयोग करना; संयुक्त प्रमोटर की गलत पहचान; अपूर्ण स्वत्व या भार संबंधी प्रकटीकरण; स्वीकृत-योजना और इन्वेंटरी डेटा में असंगति; क्रेता से प्राप्त धन को गलत परियोजना खाते में एकत्र करना; बिना पर्याप्त आधार की निकासियाँ; देर से या गलत त्रैमासिक अपडेट; झूठे या अत्यधिक व्यापक विज्ञापन दावे; अपंजीकृत एजेंट का उपयोग; आवश्यक पंजीकृत अनुबंध से पहले Section 13 की सीमा से अधिक राशि लेना; बिना अनुमोदन के योजना परिवर्तन करना; और यह मान लेना कि पंजीकरण विस्तार क्रेता के विलंब संबंधी दावों का स्वतः समाधान है।